Co se stane s hypotékou,

když se změní život?

Hypotéka je závazek na desítky let. Nemusíte se jí proto ale děsit. I když nastanou nepříjemné okolnosti, jako dlouhá nemoc nebo rozvod, dá se situace řešit. Hypotéka neznamená, že jste navždy uvázání k jedné nemovitosti.

Naplánovat si můžeme ledacos, ale život se nás na nic neptá a občas se dostaneme do situace, která se řeší opravdu těžko. Pokud jde o hypotéku a nečekanou nepříjemnou událost, řešení se dá najít vždy. Jen se o tom moc neví, a tak lidé stále chápou hypoteční úvěr jako závazek, ze kterého už není úniku.

Časté mýty o hypotéce

Snad o všem panují mýty. Hypotéky nejsou výjimkou. Sestavili jsme pro vás žebříček těch nejčastějších.

Když onemocním, banka mi splátky automaticky odpustí

Automaticky to určitě nebude. Nefunguje to tak, že byste do banky poslali svou neschopenku a pustili splátky na nějakou dobu z hlavy. Je potřeba se s bankou spojit, situaci vysvětlit a požádat o vstřícný krok. A také vám může pomoci pojištění schopnosti splácet – ideální je sjednat si ho co nejdříve.

Když máme hypotéku, nemůžeme nemovitost prodat

I nemovitost s hypotékou se dá prodat. Kupující zaplatí za nemovitost buď připravenými penězi v hotovosti, nebo ji bude financovat svým hypotečním úvěrem. Existuje i možnost převzetí stávajícího hypotečního úvěru. Tím dojde ke splacení vaší hypotéky.

Všechny tři možnosti samozřejmě mají své podmínky. U převzetí hypotéky je třeba brát v potaz například bonitu kupce.

Když máme hypotéku, nemůžeme se rozvést

Rozvést se samozřejmě můžete. Vlastnictví nemovitosti a hypoteční úvěr se dá převést na jednoho z manželů (který zároveň také vyplatí toho druhého) nebo manželé nemovitost prodají, doplatí dluh a zbylé peníze si rozdělí, případně může kupující převzít nemovitost i s hypotékou. Roli zde hraje také to, jestli nemovitost a úvěr spadá do SJM (společného jmění manželů), nebo ne.

Když dlužník zemře, hypotéka zaniká

Když dojde k úmrtí dlužníka, hypotéka nezaniká. Stává se součástí dědického řízení. Spoludlužník nebo dědicové pak musí splácet dál za dosavadních podmínek, samozřejmě s tím zdědí i nemovitost, kterou je hypotéka zatížena. Dědictví lze odmítnout (ovšem jako celek – když odmítnete dluh, odmítáte tím i nemovitost).

Když si vezmu hypotéku, už na ní nic nezměním

Během doby, kdy hypoteční úvěr splácíte, se může změnit ledacos. Například na konci fixace ho můžete refinancovat a zajistit si tak lepší podmínky na dalších několik let. Ideální je začít se zajímat 3–4 měsíce před koncem fixace. Refinancování můžete provést kdykoli, ale když se fixace neblíží ke konci, nejspíš se nevyhnete poplatku za předčasné splacení úvěru.

Když nejsme manželé, nemůžeme si vzít hypotéku

Hypotéku si můžete vzít i v takovém případě, je to běžné. Zažádáte o ni společně, vaše příjmy se sečtou a společně pak také vlastníte nemovitost. Pozor – pokud jeden přestane splácet, banka bude vyžadovat peníze od druhého. Při rozchodu se řeší převod dluhu a podílu nemovitosti a je nutné vyvázat jednoho ze spoludlužníků.

Dokud hypotéku nesplatím, nemovitost není moje

Nemovitost, kterou splácíte, je vaše. Jste zapsáni jako majitelé v katastru nemovitostí. Banka k ní má jen zástavní právo, aby se nestalo, že by o půjčené finance přišla. To znamená, že s nemovitostí nemůžete volně disponovat – převést ji na někoho jiného apod.

Žádost o hypotéku můžu podat teprve tehdy, když mám vybranou nemovitost

O hypoteční úvěr můžete požádat, i když ještě nemáte vybráno. Když se například ještě rozhodujete mezi dvěma domy, můžete získat tzv. předschválenou hypotéku. Podmínky se pak v jednotlivých bankách liší, ale můžete získat čas.

Existuje dokonce i možnost hypotéky bez nemovitosti. V takovém případě máte velkorysé dva roky na to, abyste si našli svou vysněnou.

Jako OSVČ hypotéku nedostanu

Naopak, banky v poslední době nabízejí žadatelům z řad OSVČ více možností než dřív, a to jak pro ty, kteří podávají daňové přiznání, v němž uvádějí skutečné příjmy a výdaje, tak i pro ty, kteří si zvolili paušální daň. Pokud tedy patříte mezi OSVČ, žádosti o hypotéku už se bát nemusíte!

Nejlepší je splácet co nejkratší dobu, abych přeplatil co nejméně

Záleží na vaší finanční situaci, ale pozor, nejen na té aktuální. Čím kratší dobu splácení si nastavíte, tím vyšší bude měsíční splátka. Například při dočasném výpadku příjmů to může být problém. Lepším řešením je nižší splátka, delší doba splácení a případné mimořádné splátky.

„Máte pochybnosti o tom, že byste hypotéku opravdu získali? Ozvěte se nám a vyřešíme to spolu. Rádi vám pomůžeme v jakékoli situaci!“

Rozvod, nemoc a další potíže: co potom s hypotékou?

Pojďte se s námi podívat na situace, které mohou nastat, a jak se s nimi vypořádat právě z pohledu člověka, kterého se hypotéka týká.

Výpadek příjmu

O práci, a tedy o příjem může dnes člověk přijít snadno. Když plynule nenavážete jiným příjmem, je potřeba řešit to co nejrychleji s bankou. Nebojte se toho, že by vám hned na dveře bušil exekutor. Banka se chce dohodnout, ne vám dělat zle.

Začněte s ní komunikovat co nejdřív, jakmile už tušíte problém. Rozhodně nečekejte, jestli „se to nějak nespraví“. Banka vám může:

Odložit splátky – a to několikrát i na několik měsíců. Splácení se zastaví, ovšem úročení ne. Později dojde k navýšení splátek nebo prodloužení splatnosti úvěru. U různých bank najdete různá řešení. Například u České spořitelny je možné odložit splátky o 3 měsíce, maximálně třikrát. Mezi těmito odklady musí proběhnout 12 řádných splátek. Odložené splátky se následně rozloží do zbylého splácení. Při schvalování je obecně možné domluvit si odklad už prvních 3 řádných splátek, což může ulevit při startu hypotéky, například při dobíhajícím nájmu apod.
Prodloužit splatnost – měsíční splátky si můžete nechat snížit. Tím dojde k prodloužení splatnosti. Ve finále ale přeplatíte podstatně více.

Ideální je, když k výpadku příjmu nedojde, ale když už se to stane, není to pro hypotéku „konečná“.

„Skvělým preventivním opatřením je zřízení pojištění schopnosti splácet. Zvyšuje sice měsíční splátku, ale může vám zásadně ulevit, když vám dají výpověď v práci, dostanete se do dlouhodobé pracovní neschopnosti, postihne vás invalidita nebo dojde k úmrtí. V každém případě pojišťovnu i banku kontaktujte neprodleně. Pro pocit větší jistoty se klidně obraťte na nás – pomůžeme vám s nahlášením situace, aby nevznikly návazné problémy, které se pak řeší mnohem obtížněji.“

Rozvod a rozchod

Když si říkáte svoje „ano“, nejspíš si přejete, aby to bylo do konce života. Jenže k rozpadu manželství dochází u 40 % případů (údaj ČSÚ za rok 2024). Kdyby se ale taková situace nedala rozumně vyřešit, nejspíš by se k hypotéce nikdo nezavázal. Pokud jste sezdaní, hraje roli to, jestli jste si hypotéku brali společně, nebo si ji na sebe vzal jen jeden z partnerů a jestli jste si úvěr sjednali ještě před svatbou, nebo až po ní. Hypoteční úvěr, který jste si sjednali po svatbě, spadá – stejně jako nemovitost – do SJM. Když dojde na rozvod, obojí se dělí rovným dílem (pokud předmanželská smlouva neuvádí něco jiného). V případě, že si hypotéku bral jen jeden z páru ještě před svatbou, patří nemovitost jemu a stejně tak za ním jde i úvěr. Rozvodem se nic nezmění. Když si hypoteční úvěr bere nesezdaný pár (nikoli jen jeden z páru), nemovitost (a hypotéka) logicky nespadá do SJM. V katastru nemovitostí musí být zaznamenány podíly a podle nich se pak dvojice musí vypořádat. Jeden obvykle vyplatí druhého a hypotéku dál splácí sám. Pokud mezitím dvojice vstoupila do manželství, je potřeba dívat se i na to, jaký podíl měl na splátkách ten, na kterého hypotéka není vedena.

Úmrtí

I když dojde na nejhorší, hypotéku nikdo nezruší ani nezastaví. V obtížných chvílích truchlení se tak nevyhnete ani praktickým důsledkům. Pokud dlužník zemře, úvěr se stane součástí dědického řízení a je nutné splácet dál. I když banky nastavují maximální věkovou hranici na 70 let (někde až 75 let), stát se může kdykoli cokoli. Komukoli, i tomu nejzdravějšímu z nás. Pokud máte hypotéku v páru (ať už jste, nebo nejste sezdaní), okamžitě vám vypadne citelná část příjmů a splácení najednou může být problém. Jakmile se totiž smrt dotkne jednoho z vás, dluh zůstává na tom druhém. Možné je i to, že dlužník (po úmrtí zůstavitel) z nějakého důvodu hypotéku splácí sám (např. po rozvodu). Pak hypoteční úvěr i s nemovitostí přechází podle dědického práva na další dědice. Dědické třídy vypadají následovně:

zůstavitelovy děti a manžel/ka nebo partner/ka (všichni stejným dílem)
manžel/ka nebo partner/ka, rodiče nebo osoby žijící ve společné domácnosti alespoň rok před úmrtím (manžel/ka získává alespoň 50 % dědictví)
sourozence a osoby žijící ve společné domácnosti
prarodiče
praprarodiče
praneteře, prasynovci, tety a strýcové

Správně tušíte, že na některé dědické třídy dochází opravdu velice sporadicky. Zákon je ale pro jistotu upravuje. Co tedy dělat, když dlužník zemře? Co nejdřív kontaktujte banku, stačí dodat úmrtní list. Banka sama totiž jinak nezjistí, že její klient zemřel, respektive zjistí to od notáře, ale může se tak stát klidně i několik měsíců po úmrtí. K hypotéce bohužel ale zatím přibývají sankce za nesplácení. Ideální stav je tedy ten, kdy dědic ze zákona bance smrt dlužníka oznámí a splácí za něj, než se situace vyřeší jinak. Pokud jste spoludlužník, udělejte tento krok bez otálení. Je fajn znát teorii, ale určitě už se možná ptáte, co dělat, když dědic nebo spoludlužník sám na splátky hypotéky nemá dostatek financí. V takovém případě může k hypotéce přistoupit další příbuzný. V prvé řadě jde ale zase o včasné kontaktování banky. Jen díky konstruktivní komunikaci s ní minimalizujete riziko sankcí. Pokud měl dlužník sjednané životní pojištění, je možné jím aspoň část dluhu umořit. Další možností je úprava hypotéky – například prodloužení doby splatnosti, čímž se sníží měsíční částka.

Invalidita

Když se stane úraz a postihne vás invalidita (1., 2. nebo 3. stupně), je takřka jisté, že dojde k úbytku příjmů. Nemusí to ale nutně znamenat ohrožení celé hypotéky a vlastnictví nemovitosti. Pojištění, které řeší vzniklou invaliditu, bývá součástí pojištění schopnosti splácet. A to nejhorší, čím se můžete utěšovat, je to, že vám „se to stát nemůže“.

Dlouhodobé onemocnění

Podobně jako u invalidity, kdy se myslí hlavně na úrazy, je to i u dlouhé nemoci. Jako zaměstnanec sice nezůstanete úplně bez peněz, ale žádná hitparáda to nebude. Prvních 14 dní vám zaměstnanec vyplácí náhradu mzdy ve výši 60 % za pracovní dny. Od 15. kalendářního dne vám ČSSZ hradí 60 % mzdy a procento se zvyšuje s tím, jak se pracovní neschopnost prodlužuje (od 31. dne 66 %, od 61. dne 72 %). Svých 100 % mzdy ale mít nebudete a to vám může udělat čáru přes rozpočet. Doslova. Ještě komplikovanější situace může nastat, pokud jste OSVČ – na nemocenskou máte nárok jen tehdy, když si na ni dostatečně dlouho dobrovolně přispíváte, tedy aspoň 3 měsíce před onemocněním. Prvních 14 dní tak jako tak zůstáváte bez příjmů, od 15. dne vás podpoří ČSSZ. Výše dávky pak záleží na tom, kolik jste sami přispívali. Od 15. do 30. dne máte nárok na 60 % denního vyměřovacího základu, od 31. dne na 66 % a od 61. dne na 72 %. Výše vaší dávky se pak odvíjí od měsíčního vyměřovacího základu a počtu měsíců, kdy jste si nemocenské pojištění platili. Pokud si jako OSVČ nemocenské ani jakékoli komerční pojištění vůbec neplatíte, máte o důvod víc uzavřít pojištění schopnosti splácet. Ve chvíli, kdy se ocitnete bez dostatku prostředků, už budou možnosti, jak situaci řešit, značně omezené.

Jak velkou potřebujete finanční rezervu, když máte hypotéku

Obecně se doporučuje mít rezervu ve výši šestinásobku měsíčních příjmů nebo výdajů. To je ideální stav. Minimum je pak finanční polštář, který vám vystačí na 1–3 měsíce. Tyto peníze ale musíte mít okamžitě k dispozici, což znamená mít je na spořicím nebo běžném účtu.

Nejlepší postup pro vytvoření poctivé rezervy je odkládat si 10 % měsíčních příjmů, a to hned, každý měsíc – ne čekat, jestli něco zbyde. Pravidelnost a svědomitost tady sehrává zásadní roli. Šetřit můžete samozřejmě více, pak budete mít větší jistotu, že když vám výplata přijde později nebo vám někdo včas neuhradí faktury, nebude z toho hned nepříjemnost. Zmíněných 10 % je doporučované minimum.

Potřebujete s čímkoli ohledně hypotéky poradit?

DALŠÍ ČLÁNKY