Nový rok je tady.
Na co ve světě osobních financí nezapomenout?
Prodej a koupě nemovitosti
Pokud jste v roce 2025 koupili nemovitost, nahlaste tuto skutečnost finančnímu úřadu a přihlaste se k dani z nemovitosti (do 31. 1. 2026). Máte povinnost podat daňové přiznání. Nejpozději v květnu 2026 očekávejte složenku k zaplacení daně.
Daň z nemovitosti se platí každý rok a je nutné se k ní přihlásit, pokud jste v předchozím roce nejen koupili nemovitost, ale také dostali stavební povolení na pozemek nebo se změnila výměra parcel (třeba obnovou operátu apod.).
Jestli jste v roce 2025 nemovitost prodali, je vhodné odhlásit se u příslušného finančního úřadu z daně k nemovitosti, pokud už v daném kraji nevlastníte žádnou jinou.
Pak se vás možná bude týkat daň z prodeje nemovitých věcí. Pokud jste v loňském roce nemovitost prodali, doložte k daňovému přiznání i tuto skutečnost. Daň se pro fyzické osoby počítá ve výši 15 % z rozdílu mezi vaší kupní a prodejní cenou. Existují výjimky, kdy tuto daň nehradíte (viz část Co je daňový test), ale v daňovém přiznání musíte uvést, že k prodeji došlo. Příjem z prodeje je zdanitelný jako ostatní příjem podle § 10 a uvedete ho v Příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů.
K daňovému přiznání přiložte ještě doklad o tom, kdy přesně jste ji prodali, kdy v minulosti jste ji koupili a jestli jste splnili daňový test.
Se splněním daňového testu a podmínek pro nedanění pak souvisí výjimky a situace, kdy si můžete oddychnout, protože se vás daň z prodeje nemovitosti vůbec týkat nebude. Povinnost podat daňové přiznání ale trvá.
Co je daňový test a kdy daň nemusíte platit
Daňový test (nebo taky časový test) jasně definuje pět výjimek, které potěší. Podle § 4 Zákona o dani z příjmu si s daní z nemovitosti nemusíte dělat těžkou hlavu, pokud:
1) Nemovitost vlastníte 5, respektive 10 let
Doba osvobození záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli. Pokud se tak stalo po 1. lednu 2021, jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí, a to v souladu s novelou Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu.
Pokud jste ji nabyli před 1. lednem 2021, jste osvobozeni od daně z příjmu 5 let od jejího nabytí, a to podle Zákona č. 386/2020 Sb. Čl. 4 odst. 1.
2) Nemovitost vlastníte nejméně 2 roky a máte v ní bydliště
Pokud v bytě nebo rodinném domě máte bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.
3) Použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby
Placení daně se vyhnete, když prodáte byt nebo rodinný dům a použijete prostředky na obstarání bytové potřeby (kterou definuje § 4b Zákona o dani z příjmu). Musí to ale být do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali.
Dalším možným případem je ten, kdy použijete částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období, jež bezprostředně předchází zdaňovacímu období, ve kterém jste tyto prostředky získali. Hovoří o tom § 4 odstavec 1 a) Zákona o dani z příjmu.
Pamatujte, že osvobození od daně musíte nahlásit na finanční úřad. V případě, že chcete být osvobozeni od daně z příjmu z důvodů uvedených v odstavci 3), je nezbytné podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně (to platí od roku 2021). Pokud tuto skutečnost neohlásíte, nemůžete osvobození od daně z příjmu použít.
K dalším případům osvobození od daně patří situace, kdy:
4) Jste nemovitost zdědili v přímé linii (tedy po příbuzném nebo manželce/manželovi)
Pak se do doby vlastnictví počítá i doba, kdy nemovitost patřila zůstaviteli (tomu, po kom jste ji zdědili).
5) Jste „prodali“ družstevní byt (tedy převedli družstevní podíl).
Speciální kategorií jsou pak nemovitosti, které spadaly do obchodního majetku (pak se do desetileté lhůty tato doba nezapočítává) nebo které ještě před 2 roky sloužily k podnikání. U plátců DPH pak může prodej představovat zdanitelné plnění.
Jiné postupy platí také v případě nemovitostí, které byly ve společném jmění manželů nebo spoluvlastnictví. Tam každý spoluvlastník doloží svůj poměrný podíl a situaci může ještě zkomplikovat nezávislé počítání nákladů – to v případě, kdy jeden ze spoluvlastníků do nemovitosti investoval sám.
„Pozor! Oznamovací povinnost máte, i když daň neplatíte. Pokud utržená částka přesáhne hranici pěti miliónů korun, musíte tento zisk nahlásit finančnímu úřadu a k tomu ještě prokázat, že se vás daň netýkala.“
„Pozor! Oznamovací povinnost máte, i když daň neplatíte. Pokud utržená částka přesáhne hranici pěti miliónů korun, musíte tento zisk nahlásit finančnímu úřadu a k tomu ještě prokázat, že se vás daň netýkala.“
Daňové přiznání
Dojde také čas na „oblíbené“ daňové přiznání, které se ale v posledních letech dočkalo zjednodušení v podobě možnosti elektronického podání. Pokud si tedy děláte přiznání sami, už se toho nemusíte hrozit.
Daňové přiznání zaměstnanců
- doplňkové penzijní spoření a investiční životní pojištění,
- dlouhodobý investiční produkt – DIP,
- úroky z hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření,
- dary (pokud přesáhnou 2 % daně nebo činí alespoň 1 000 Kč).
- sleva na poplatníka,
- sleva na první dítě,
- sleva na druhé dítě,
- sleva na třetí a další dítě,
- sleva na invaliditu 1. a 2. stupně,
- sleva na invaliditu 3. stupně,
- sleva na držitele průkazu ZTP/P,
- sleva na manžela/manželku (v případě, že pečuje o dítě mladší 3 let),
- sleva na manžela/manželku ZTP/P (v případě, že pečuje o dítě mladší 3 let),
- sleva za zastavenou exekuci.
„Máte pocit, že je to jedno a to samé? Omyl. Slevy na dani nejsou totéž co daňové odpočty. Zatímco slevy na dani se odečítají od výsledné daně, odčitatelné položky snižují základ daně – tedy to, z čeho se vám výsledná daň z příjmu fyzických osob vypočítává.“
„Máte pocit, že je to jedno a to samé? Omyl. Slevy na dani nejsou totéž co daňové odpočty. Zatímco slevy na dani se odečítají od výsledné daně, odčitatelné položky snižují základ daně – tedy to, z čeho se vám výsledná daň z příjmu fyzických osob vypočítává.“
Jsou ovšem případy, kdy si zaměstnanci podávají daňové přiznání sami:
- Pokud si přivyděláváte jako OSVČ (vedlejší činnost) a váš příjem z této činnosti dosáhne minimálně 20 000 Kč za uplynulý rok. Termíny jsou stejné jako u OSVČ s hlavní činností, viz níže.
- Máte příjmy z pronájmu. Pak je třeba vyplnit čtyřstránkový formulář a od zaměstnavatele si vyžádat potvrzení o zdanitelných příjmech za uplynulý rok.
- Máte příjmy z kapitálu (např. zisky z korporace). I zde musí jít o výdělek od 20 000 Kč ročně.
- Máte příležitostné příjmy nad 50 000 Kč ročně a jde o činnosti, na které nemáte živnostenské oprávnění.
Zjednodušený dvoustránkový formulář pak stačí odevzdat, pokud:
- Jste pracovali pro více zaměstnavatelů současně.
- Pobíráte vysokou mzdu a máte povinnost platit 23% daň z příjmu.
Jste zrušili smlouvu na investiční životní pojištění, doplňkové penzijní spoření nebo dlouhodobý investiční produkt a nedodrželi jste podmínky dané zákonem, musíte vrátit částku, o kterou jste si v minulých letech uplatnili odpočet (max. 10 let zpětně).
Daňové přiznání OSVČ
Patříte mezi OSVČ? Pak si daňové přiznání musíte řešit sami. Sami si ho můžete zpracovat a odevzdat (do 1. dubna nebo elektronicky do 1. května), případně tuto povinnost přenechat daňovému poradci (pak je lhůta do 1. července). Jednoduchý postup nabízí třeba portál www.mojedane.cz, kde už nebudete tápat jako kdysi nad papírovým formulářem.
Pokud jste se přihlásili k paušální dani, nemusíte řešit vůbec nic. Zároveň vám ale nevzniká nárok na daňové odpočty nebo slevy na dani.
Nutnost podat daňové přiznání se samozřejmě týká nejen hlavních, ale i vedlejších činností. Osvobozeni jsou jen ti, jejichž výdělek v minulém roce nepřesáhl 50 000 Kč.
Příspěvky od zaměstnavatele
Byla by škoda ošidit se o příspěvky od zaměstnavatele. Některé jsou zákonem dané – třeba příspěvek na spoření na stáří pro zaměstnance ve vybraných rizikových profesích (samozřejmě při splnění podmínek). Jiné jsou od zaměstnavatele dobrovolné. Může jít například o příspěvek na stravování, sport, psychohygienu apod.
Zaměstnavatel může zaměstnanci poskytnout příspěvek na daňově podporované produkty, jako je penzijní/dlouhodobé spoření, životní pojištění, DIP nebo pojištění dlouhodobé péče, a to až do výše 50 000 Kč ročně.
Tento příspěvek je u zaměstnance osvobozen od daně z příjmů a od sociálního a zdravotního pojištění (neplatí se pojištění), na straně zaměstnavatele je to pak daňově uznatelný náklad.
Důležité je, že limit 50 000 Kč platí souhrnně pro všechny tyto produkty a zároveň se u zaměstnance může uplatnit odpočet od základu daně do limitu 48 000 Kč. Například u doplňkového penzijního spoření se započítává k odečtu teprve částka vyšší než 1 700 Kč (to odpovídá měsíční platbě 5 701 Kč do DPS). Můžete ale čerpat státní příspěvky ve výši max. 20 % na částku od 500 do 1 700 Kč.
Zjistěte si přesně, co váš zaměstnavatel nabízí, a využijte všech možností naplno!
Kam s úsporami, aby neutrpěly inflací
Když si vyděláte peníze v jakémkoli množství, nechcete o ně přicházet jen kvůli tomu, že ubíhá čas. Proto je nutné s nimi chytře nakládat a ochránit je tak před ztrátou hodnoty.
Tím nejjednodušším způsobem, jak alespoň zpomalit ztrátu jejich hodnoty v čase, je jejich vklad na spořicí účty. Zjistěte si, jaké možnosti máte u své stávající banky a jestli vám nenabídne zajímavý úrok za to, že u ní máte účet. A pokud ne, porozhlédněte se po nabídkách jiných bank.
Další možností jsou termínované vklady, které mají lepší zhodnocení než spořicí účty. Je ale třeba počítat s tím, že na rozdíl od nich nemáte peníze kdykoli k dispozici.
Pro zachování hodnoty vašich úspor, nebo dokonce pro její navýšení jsou nejvhodnější dlouhodobé investice. Můžete si vybrat z nepřeberné škály investičních společností – vždy ale volte jen ty etablované, které na našem trhu působí dlouhodobě. Zmínit můžeme například společnosti Conseq, Amundi, Investika a další. Nabídky bývají lákavé a mohou vám ulehčit budoucnost, ale myslete na to, že riziko jde vždy za vámi (a my vám tímto nedáváme návod, radu ani záruku; předchozí výkonnost fondů nezaručuje jejich výnosnost v budoucnu a můžete taky ztratit vložené peníze – na tato rizika vždy pamatujte).
Visí nad námi riziko inflační spirály
Proč zhodnocení peněz aktivně řešit? Nechceme malovat čerta na zeď, ale podle prognóz není vyloučeno, že současná 2,1% inflace (údaj k prosinci 2025) vzhledem k celosvětovému vývoji vyskočí na dost nepříjemná čísla.
To, co stát odpustí (rozdá například zaměstnancům ve státní správě na navýšení platů, případně vyvstanou vyšší nároky na financování a obsluhu veřejného dluhu aj.), se projeví ve zvýšené spotřebě a zdražení zboží a služeb. Reflektovat musíme inflační tlaky, jako je třeba geopolitická situace ve světě, stupňující se riziko celních politik států apod.
Ruku v ruce s rostoucí inflací dost možná dojde i na zvyšování úrokových sazeb u úvěrů. Pořádný vítr na účtu to může udělat hlavně v souvislosti s hypotékami coby dlouhodobými závazky občanů a firem, kterým se tak zvýší náklady na splácení dluhu.
Co můžete udělat? Pokud vám v brzké době (nebo dokonce letos) končí fixace, začněte se tím zabývat s dostatečným předstihem. Řešením může být včasná komunikace se stávající bankou a zjištění nabídek na další období. Řešte převážně úrokovou sazbu a od toho se odvíjející měsíční splátku.
Pokud vám nabídka vaší banky nevyhovuje, zkuste se poohlédnout jinde na trhu s refinancováním (sjednání nového hypotečního úvěru, kterým umoříte ten stávající) nebo refixací stávajícího úvěru, což by pro vás mohla vaše banka udělat, pokud si vás jako klienta dostatečně váží a je to v jejích možnostech.
Mějte na paměti, že za dobu splácení vzrostla i hodnota nemovitosti, což je důležité reflektovat u majetkového pojištění – nemovitost je potřeba vhodně pojistit proti případným živelním rizikům a dalším dopadům nenadálých událostí, ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu.
Pořád tápete? Poradíme vám!
Svět financí nemusí být každého šálek kávy. Pokud máte jakékoli pochybnosti a obáváte se, že byste mohli někde klopýtnout (a pak z toho mít potíže), ozvěte se nám. Se vším vám rádi pomůžeme!
DALŠÍ ČLÁNKY
